공사비지수 143, 계약서 밖에서 벌어지는 일

 10대 건설사 정비사업 수주가 상반기에만 30조를 넘었다. 여의도·압구정·목동에서 브랜드 경쟁이 붙고, 중견사는 컨소시엄 지분으로 대형 사업에 올라탄다. 숫자만 보면 건설업이 살아난 것처럼 읽힌다. 그런데 같은 날 다른 기사에서는 가덕도신공항 착공이 흔들리고, PK 지역 건설사들이 도산을 우려해 이탈 조짐을 보인다고 전한다. 두 장면을 가르는 것이 공사비지수다.

## 배경: 왜 중요한가

한국건설기술연구원 기준 올해 5월 토목 건설공사비지수는 143.30으로 역대 최고치다. 가덕도 입찰공고가 나간 지난해 12월 대비 5.2% 올랐다. 10조7000억원 규모 용지 조성공사에 이 상승률을 그대로 대입하면 5000억원대가 공중에서 사라진다. 입찰 시점의 견적으로 계약하고, 착공 시점의 단가로 자재를 사고 인력을 쓰는 구조에서 이 차이는 시공사가 떠안는다.

공사비지수는 자재비·노무비·장비비를 가중평균한 값이다. 최근 상승분은 특정 품목의 급등이 아니라 전 항목이 고르게 오른 결과에 가깝다. 철근·시멘트 같은 주요 자재는 에너지 비용과 탄소 규제 대응 투자가 원가에 실렸고, 노무비는 숙련 인력 감소와 안전 규제 강화가 동시에 밀어 올렸다. 어느 하나가 꺾인다고 지수가 되돌아오지 않는다는 뜻이다.

공공공사는 여기에 조건이 하나 더 붙는다. 총사업비는 예산 편성 시점에 고정되고, 물가 변동에 따른 계약금액 조정에는 요건과 상한이 있다. 실제 원가 상승분을 다 반영받기 어렵다. 민간 정비사업은 조합과 재협상이라도 가능하지만, 그 협상이 깨지면 대우건설 원효성빌라 사례처럼 시공권 취소로 이어진다. 공사비지수 상승은 공공에서는 유찰로, 민간에서는 분쟁으로 나타난다.

## 핵심: 일반 기사가 놓치는 지점

수주 실적 기사는 계약금액을 성과로 다룬다. 현장에서 보면 계약금액은 성과가 아니라 앞으로 3~5년간 감당해야 할 원가 노출의 크기다. 수주 30조는 30조만큼 벌었다는 뜻이 아니라, 30조만큼 물가 변동에 노출됐다는 뜻이기도 하다.

### 세부 포인트 1: 수주잔고의 성격이 갈린다

같은 잔고라도 계약 형태에 따라 내용이 완전히 다르다. 총액 확정 도급은 원가가 오르면 그대로 손실이다. 실비정산이나 물가연동 조항이 붙은 계약은 상승분이 발주처로 넘어간다. 정비사업 도급계약에도 착공 지연 시 공사비를 재산정하는 조항이 들어가는 경우가 늘었지만, 조항이 있다는 것과 실제로 적용받는 것은 별개다. 조합원 분담금이 늘어나는 문제라 총회를 통과해야 한다.

대보건설의 공사계약잔액이 연매출의 4배를 넘는다는 대목도 그래서 두 방향으로 읽힌다. 공공 발주 비중이 높은 회사에서 4배 잔고는 안정적인 일감이지만, 물가 조정이 제한된 계약이 많다면 그만큼 원가 부담을 오래 안고 간다는 뜻이다. 잔고의 크기보다 계약 조건의 구성이 중요하다.

### 세부 포인트 2: 이탈은 대형사가 아니라 하도급에서 먼저 시작된다

가덕도에서 지역 건설사가 먼저 빠진다는 신호가 중요한 이유가 있다. 원도급사는 금융 조달과 현금 흐름 여력으로 몇 분기는 버틴다. 토공·골조·철근가공 같은 전문건설업체는 그 여력이 없다. 단가가 원가를 밑돌면 입찰에 안 들어오거나, 들어와도 공정 중간에 손을 든다.

여기서 발생하는 비용은 계약서에 없다. 하도급사가 빠지면 남은 업체 단가가 올라가고, 재선정 과정에서 공기가 밀리고, 밀린 공기만큼 현장 관리비와 장비 임대료가 계속 나간다. 대형 토목공사에서 일정 지연 비용은 통상 직접공사비보다 관리비·금융비용 쪽에서 더 크게 발생한다. 국내 대형 인프라 사업의 공기 지연이 반복되는 배경에는 설계 변경만이 아니라 이 협력업체 이탈 문제가 있다.

GS건설의 호주 멜버른 NEL 도로공사 TBM 굴착 완료가 실적으로 다뤄지는 이유도 같은 맥락이다. TBM 구간은 장비 투입 후 굴진율이 계획대로 나오는지에 따라 원가가 크게 흔들린다. 예정대로 관통했다는 것은 지반 리스크와 장비 가동률을 관리했다는 뜻이고, 이런 사업은 대개 물가·지반 조건 변동을 발주처와 나누는 계약 구조를 갖는다. 해외 수주 실적을 볼 때 금액보다 계약 방식이 먼저다.

## 그래서 뭘 봐야 하나

첫째, 수주 금액보다 계약 구성을 본다. 공시에는 안 나와도 실적 발표에서 원가율과 현장별 충당금 설정 여부는 확인할 수 있다. 공사비지수가 오르는 국면에서 원가율이 유지된다면 계약 조건이 방어되고 있다는 신호로 읽을 수 있다.

둘째, 착공 전환율이다. 수주는 했는데 착공이 안 되는 사업이 쌓이면 그 자체가 공사비 협상이 진행 중이라는 뜻이다. 정비사업 수주 잔고 대비 실제 착공 건수의 비율은 공개 자료로 추정 가능하다.

셋째, 해외 발주 회복 시점이다. 상반기 해외건설 수주액이 20년 만에 최저를 기록한 것은 중동 발주 지연 영향이 크다. 국내 정비사업 경쟁 심화는 해외 물량 공백의 반작용이기도 하다. 텍사스 가스발전소 같은 대미 투자 프로젝트가 실제 EPC 계약으로 이어지는지가 하나의 분기점이 된다.

넷째, 전문건설업체 폐업·등록말소 통계다. 원도급사 재무제표보다 먼저 움직인다. 이 숫자가 늘면 몇 분기 뒤 원도급사의 공기 지연과 원가 초과로 나타난다.

수주 30조와 착공 불발은 모순이 아니라 같은 원인의 두 결과다. 공사비지수 143이라는 숫자는 발주처가 예상한 금액과 실제로 지어지는 데 드는 금액 사이의 간격을 보여준다. 그 간격을 누가 부담하느냐가 계약서 안에 적혀 있고, 적혀 있지 않은 부분은 공기 지연과 분쟁으로 정산된다. 건설 실적을 볼 때 금액 다음에 확인할 것은 조건이다.